Relatie tussen speculant,  bouwheer en overheid


Johan Leman, 12 september 2022

Naar aanleiding van het project van de Investeringstoren op het Saincteletteplein in Molenbeek kan men eigenlijk vrij goed bestuderen hoe de relatie ineen zit tussen speculant, bouwheer en overheid, in gevallen waarvan men mag hopen dat alles correct verloopt.

De speculant is iemand die gronden verwerft die hij na enige tijd ruilt (verkopen – aankopen)  voor nieuwe gronden, die in zijn optiek op langere termijn een hogere waarde zullen krijgen. Daarbij heeft hij bouwheren op het oog, vaak een bevriend iemand of een afgeleide van zichzelf, die op zijn grond in de toekomst kandidaat wordt om te bouwen in het kader van een heel groot project (of meerdere projectmogelijkheden). Zo was de bedoeling met het Saincteletteplein in de jaren 90 om daar ooit een groot administratief centrum neer te poten. De bouw van de sportzaal Amal heeft dit in de weg gestaan, ook al omdat er teveel administratie in de omgeving terecht gekomen was. Van dan af groeide er een nieuwe idee: laten we er een hoge woningtoren neerzetten, interessant voor kleine investeerders in appartementen en studio’s. Gelet op de grondwaarde, kan dit geen eenvoudige toren van 6 verdiepingen zijn, maar moet zo’n woontoren minstens 14 verdiepingen  tellen.  

Voor de bouwheer komt het er dan op aan om zo snel mogelijk succesvolle onderhandelingen te voeren met de geschikte mensen binnen het beleid en om die overheden te overtuigen van de zinvolheid van zo’n hoge investeringstoren. Eenmaal dat voldoende bevoegde ministers voor de idee gewonnen zijn, worden procedures ingezet, vergunningen aangevraagd, uitzonderingen op de bestaande regelgevingen voorzien zodat het project niet afgeblokt wordt door een bestaande regelgeving. Op zeker ogenblik kan de overheid, soms mensen die volgen op overheden die hen voorafgingen, niet meer op haar stappen terugkomen, want ze is te verregaand in het project geëngageerd en bij een afwijzing van het project kunnen schadeclaims op haar afkomen die heel hoog kunnen oplopen. Bij overkopen van de grond trouwens, bijvoorbeeld om er bomen te plaatsen in plaats van een hoge woontoren,  ligt de aankoopprijs ook al heel hoog. Je moet het dan wel kunnen promoten als iets wat aan een reële behoefte voldoet, zoals… dat het tegemoetkomt aan een tekort aan woningen in Brussel, of… dat hoogbouw de toekomst is om nog voldoende groen over te houden.

Dit is de huidige toestand in het debat rond de Investeringstoren op het Saincteletteplein. Ik kan me voorstellen dat er mensen bij de overheid zijn die ook wel inzien dat die Investeringstoren  in alle geval het esthetisch uitzicht niet ten goede komt  en in niets het woningenprobleem in Brussel oplost,  en daarenboven, dat het  in het licht van de klimaatverandering ook niet wenselijk is dat die Investeringstoren er komt. Maar het probleem voor zo’n overheid  wordt dan: hoe hoog kan de schadeclaim oplopen en hoe duur is de betrokken grond als we die voor een alternatief, bijvoorbeeld een bijkomende reële groene zone, moeten aankopen?  En dan bouwt men een  absurde redenering op: die Investeringstoren  zal gecompenseerd worden door een zogenaamd nieuwe groene zone… Concreet gaat het dan in dit geval om een stuk braakliggende, verwilderde  grond, die eigenlijk nu al groene zone is, maar voor een heel klein deel ontoegankelijk, en men roept die grond dan uit tot compenserende nieuwe groene zone, wat die grond in feite niet is, want hij lag er al. Dus, allesbehalve nieuw.

Dit is wat ik bedoel als ik schrijf dat het speculanten en bouwheren zijn die in Brussel grotendeels het urbanisatiebeleid langs het kanaal bepalen.

Back